گزارش میدانی «شرق» از وضعیت اجاره‌بها در تهران

مردم در سرازیری، قیمت در سراشیبی

افزایش شدید اجاره مسکن، طبقه متوسط تهران را به حاشیه رانده‌ است

محمد آزاد : قیمت مسكن از سه سال پیش به این‌سو چنان افزایش حیرت‌انگیزی داشت كه بعضا خواندن قیمت املاك به تفریحی برای جمع‌های خانوادگی و دوستانه بدل شد. قیمت یك مترمربع زمین، حدود چهار تا كاشی با سایز معمولی، به‌ویژه در تهران و شهرهای بزرگ به چندده میلیون تومان رسید و قیمت یك خانه در تهران با شهرهای گران جهان دوشادوش شد. اما از خرید كه بگذریم - همچون بسیاری از ایرانیانی كه از آن گذشتند- قیمت‌های اجاره هم با شیبی 90درجه‌ای بالا رفت. قیمت رهن و اجاره یك خانه معمولی برای طبقه متوسط شهری ایران، خانه‌ای كه تا پیش از این، بعد از كمی جست‌وجو در دسترس این قشر جامعه قرار داشت، هر روز دور از ذهن‌تر شد و به همین منوال و با همین نسبت اقشار با درآمد كمتر نیز توانایی دست‌وپاكردن سقفی برای زندگی را هر روز دشوارتر دیدند. سیلی رو به پایین به راه افتاد؛ متوسط‌نشین‌ها رفتند پایین‌تر، پایین‌تری‌ها رفتند به حاشیه و ما از حاشیه كمترین اخبار را داریم كه چه بر سرشان آمد. درباره تهران و برخی كلان‌شهرها، بعضی ناچار شدند محیط زندگی مألوف خود، كار و حرفه و جمع اطرافیان، به‌طور‌كلی جهان زندگی خود را كه برای ساخت آن تلاش كرده بودند، ترك كنند و به اجبار و نه از روی انتخاب به شهری كوچك‌تر، احتمالا زادگاهشان یا شهر آباواجدادی‌شان برای سكونت بروند. جایی كه قاعدتا از آن جز چند خویشاوند دور، آشنایی با ‌لهجه‌ مردمانش یا خاطراتی مبهم چیزی به جا نبود. كرونا تیر خلاص این وضعیت بود كه از قبل آغاز شده بود. حرفه‌های مختلف ضربه خوردند و ورشكست شدند، ادارات و كارگاه‌ها و كارخانه‌ها رو به تعدیل نیرو آوردند یا پولی برای پرداخت حقوق نداشتند و هراس از سرآمدن موعد اجاره دیگر به كابوس دائمی مردم، همه مردم، از متوسط تا كم‌درآمد تبدیل شد. قیمت‌ها هنوز سر ایستادن نداشت و فشار مضاعف آمد. واكنش دیرهنگام دولت برای علاج این وضعیت، حداقل در دوران كرونا كه جابه‌جایی به خانه دیگر بر فرض توان مالی دشوار بود، وضع قانونی برای افزایش اجاره‌بها در تهران و دیگر شهرها بود؛ موجران در تهران 25 درصد، كلان‌شهرها 20 درصد و شهرهای كوچك 15 درصد سقف افزایش اجاره‌‌بها را یافتند. در روزهای گذشته دولت به همین قانون نیز ابقا نكرد و گفت در صورت توافق اجاره‌بها سقفی ندارد. اما این سؤال كه همین قانون تا چه اندازه كاركرد داشت - اگر اصلا كاركردی داشت - مسئله‌ای شد كه برای یافتن جواب آن به داده‌های شخصی و اخبار رسمی نمی‌شد بسنده كرد. باید با بازار از نزدیك تماس گرفت. به سراغ بازار رفتیم و یك كارشناس بازار. ‌ املاك اول؛ بنگاهی در غرب: «دقیقا 45 درصد!» از اولین بنگاه معاملات مسكن در غرب تهران، در كوچه‌ای پردرخت آقای «ز» به درخت كنار مغازه تكیه كرده و سیگار می‌كشد. از داخل بنگاه گفتند كه ایشان به مسئله وارد است. ماسك نزده و اعتماد به اعتقاداتش در طرز سخن‌گفتن نمایان است. «قانون حمایت از مستأجران در دوران كرونا اثر داشت؟». «خیلی». «یعنی چه خیلی؟». «اثر دارد ولی ظلمه به مالك چون 90 درصد سوءاستفاده می‌كنند». «یعنی چطور؟» «یعنی تخلیه نمی‌كنن، می‌گن برو حكم بگیر»، «خب هدف هم مگر همین نبود؟». نظرش ناگهان عوض می‌شود «ببین! چون صدام را ضبط می‌كنی یك چیزی یادت بدهم كه تا حالا نشنیده‌ای. ما در ایران قانون رو نمی‌شكنیم، خم می‌كنیم» و منظورش این است كه موجر كار خودش را می‌كند به هر حال. باز نظرش عوض می‌شود. پك آخر سیگار را می‌زند و می‌اندازد توی جوی كنار. «مثلا مالكی كه آمده ارزان داده بنا به شرایط خوب مالی، حالا وضعش خراب شده، الان این رواست كه بگوییم فقط 25 درصد؟ نه» در مقابل سكوت ادامه می‌دهد و باز نظرش عوض می‌شود. «آقا اصلا معیار برای 25 درصد چیست؟ تورم؟ خب اینكه اصلا نشد. فرض كن من فلان‌قدر حقوق می‌گیرم، 25 درصد اضافه می‌شود، من همان را می‌دهم جای اجاره. اما باقی درآمدم كه باید با تورم بالاتر همراه بشود. پس این چه حساب و كتابی است؟». حالا قانون اجرا شده یا نه؟ چون الان كه گفتند اصلا توافقی، بیشتر هم می‌تواند بشود. «كدوم توافق. توافقی در كار نیست. من می‌گم دو میلیون بگذار روی اجاره. شما می‌گی یک میلیون بیشتر نمی‌دم برو شكایت كن. این شد توافق؟». پس تورم اجاره‌بها واقعا در سال گذشته باید 25 درصد بوده باشد؟ «نه!» چطور ممكنه؟ شما گفتید! «ببین یك مثال می‌زنم همه چیز گران شده، كارگر 50 تومانی شده 200 تومان...» اینكه درباره قیمت ملك است. اما مسئولان می‌گویند اجاره را كنترل كرده‌اند. «نه آقاجان، كنترل نشده اینها همه حرفه» یعنی تورم بیش از این حرف‌هاست؟ «خیلی بیشتر». وام ودیعه چطور؟ اثری داشته؟ «عملا صفر» چطور؟ «كسی كه می‌گن بیا 50 تومن وام بگیر، اومده توی تهران زندگی می‌كنه بنا به شرایط ضامنی نداره، یكی دو تا هم نیستن، اصن خود من... برای گرفتن این 50 تومن هفت خان رستم رو باید بگذرونی. خب بگو نمی‌دم دیگه». خودش باعث تورم نمی‌شه؟ «چرا نمی‌شه، می‌شه اصلا معلوم نیست روی چه آنالیزی این كارها را می‌كنن». یعنی موجر و مستأجر ناراضی؟ «دقیقا. قانون 25 درصد كه عملا اجرا نشد، هم موجر را بیخود اذیت كردی هم مستأجر». شما خواستید یك عدد برای تورم مسكن بدهید چقدر است؟ «صادقانه بهت بگم، دقیقا 45 درصد، دقیقا 45 درصد». ‌ نایب‌رئیس مشاوران املاك: دولت جلوی سیل بعد از كرونا را بگیرد از اولین بازاری آنچه را دستگیرمان شد برمی‌داریم و سؤالات را با آقای عقبایی، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاك در میان می‌گذاریم. ایشان نخست به ما می‌گوید كه دولت براساس قانون اساسا نمی‌تواند وارد حیطه قیمت‌گذاری بشود. امسال و سال گذشته نیز به دلیل كرونا و اینكه مصوبات ستاد كرونا لازم‌الاجراست وضعیت این است و بعد از پایان دوران كرونا دولت دیگر نمی‌تواند سقفی برای قیمت تعیین كند. این كارشناس مسكن تصویب این قانون را كاملا مؤثر می‌داند البته به این دلیل كه میزان تورم اجاره‌بهای واقعی بیش از این حرف‌ها بوده است. اما آیا تورم واقعا 25 درصد بوده است؟ عقبایی می‌گوید این قانون بیشتر جنبه بازدارنده داشته است و به نظر می‌رسد میزان افزایش اجاره‌بها باید همین 25 درصد باشد. این در حالی است كه معاون وزیر راه، آقای محمودزاده دیروز به ایسنا گفته بود میزان میانگین افزایش اجاره‌بها در تهران 36 درصد بوده است. آقای عقبایی گرچه می‌گوید آمار اصلی را مركز آمار ایران باید ارائه كند و ما آمار دقیقی نداریم اما تأیید می‌كند كه میزان افزایش اجاره‌بهایی كه ایشان شنیده از این هم بیشتر بوده است. درباره افزایش اجاره‌بهای مسكن كه می‌تواند به شكل توافقی بیشتر از 25 درصد نیز باشد آقای عقبایی می‌گوید این حرف تازه‌ای نیست و قبلا صرفا به آن تصریح نمی‌شد. این كارشناس مسكن همچنین تأیید می‌كند كه تا پیش از وضع قوانین بازدارنده نظیر سقف اجاره در تهران شاهد سیل رو به پایین بودیم؛ از شمال به میانه، از میانه به پایین و از پایین به حاشیه. تذكر مهم آقای عقبایی خطاب به دولت جدید درباره مسكن است و وضعیت آن در سال آینده. به گفته نایب‌رئیس مشاوران املاك تهران با توجه به اینكه آرزو داریم سال دیگر كرونایی در كار نباشد دولت دیگر قانونا نمی‌تواند سقفی برای اجاره‌بها تعیین كند و رشد درآمد مردم به هیچ عنوان متناسب با افزایش واقعی اجاره‌بها نیست و «مستأجران با مشكلی بدتر از دوران كرونا مواجه خواهند شد». راه‌حل را از ایشان می‌پرسیم؛ باید بازار تسهیلات با كارمزد بسیار پایین یا حتی صفر تا قبل از خرداد كه فصل اجاره است برای مردم در نظر گرفت تا كمكی باشد به مستأجران وگرنه بار دیگر شاهد سیل رو به پایین جمعیت شهری ایران خواهیم بود. اما در این مدت در تهران «ركورد تمدید قرارداد را شاهد بوده‌ایم» و این یعنی قانون كار كرده است. درباره طرح ارائه ودیعه آقای عقبایی می‌گوید به شكل كلاسیك تزریق نقدینگی تورم‌زاست اما بازار مسكن ایران این‌قدر نامتعارف است و آن‌قدر قیمت بالا دارد كه عملا این طرح تأثیر تورمی چشمگیری نخواهد داشت. فقط اگر قرار است مؤثر باشد باید در نیمه اول سال ارائه شود وگرنه كه نوشدارو است بعد از مرگ سهراب. ‌ املاك دوم؛ مركز تهران: «ما مسلمانیم» جوان، به نظر تحصیل‌كرده كه زده در كار معاملات مسكن. بنگاه تروتمیز و به نسبت بزرگی است. در حال استراحت و بالا و پایین‌ كردن اینستاگرام. روزنامه را می‌شناسد و می‌پرسد «شرق! اصلاح‌طلبید. نه؟» قانون 25 درصد اثر داشته؟ «برای كی؟» هر دو طرف را مدنظر داریم. برای مستأجر چطور بود؟ «ببینید! یك‌طرفه نباید قضاوت كرد. در شرع اسلام رضایت خیلی مهم است. باید دو طرف راضی باشند. شاید شما یك قانون هم بگذارید، به زور هم اجرا كنید. اما رضایت هست؟ مثلا موجری كه خودش اجاره‌نشین است، یا اصلا خرج زندگی‌اش از راه اجاره درمی‌آید چطور؟ قانون به اینها فكر كرده؟ تورم زندگی اینق‌در بوده» حالا قانون اجرا شد؟ «موردی بود. مثلا ما مورد داشتیم كه مستأجر تخلیه نكرد. كار به دادگاه كشید و بلند نشد». یعنی جزء موارد محدود كه اشاره كردید اجرا نشد؟ «ببینید قیمت‌گذاری در كشور كلا مشكل دارد. همه صنف‌ها با قیمت‌گذاری مشكل دارند». شما كلا با قیمت‌گذاری مخالف هستید؟ «ببین! قیمت‌گذاری یعنی چه؟ مثلا تا الان می‌گفتند ما بنگاهی‌ها قیمت را بالا می‌بریم. خب چرا الان نمی‌تونیم بالا ببریم؟ ما كاره‌ای نیستیم. مالك خودش قیمت می‌ده». یعنی الان مالك با 25 درصد موافقت دارد؟ «نه اصلا! جامعه اصلا 25 درصد (تورم) را نمی‌بیند. چرا قبول داشته باشد؟ البته الان كه اصلا توافقی شد، دیگر 25 نیست». قانون را دور می‌زدند قبلا؟ «بله» چطور؟ (می‌خندد) از اون كه دور می‌زند باید بپرسید ما كه بلد نیستیم». چند درصد قراردادها، تخمینی 25 درصد را رعایت كردند؟ «نسبی است. اگر شد هم با درگیری شد. باز هم نسبی البته. مسئله این است كه قانون قیمت نباید همیشگی شود. درك اجتماعی تا حدی مشكلات را حل كرد اما این هم باز نسبی است». برداشتن شرط سقف قیمت تغییری ایجاد نمی‌كند؟ «نه. قیمت ملك چرا الان بالا نمی‌رود. چون رشدش را كرده، دلار هم ثابت شده، خب قیمت هم ثابت شده. یعنی اینها عوامل مؤثر است. اقتصاد وضعش آن باشد هر قانونی هم می‌خواهی بگذار». تورم مسكن چقدر بوده در این مدت؟ «بیشتر از 25 درصد قطعا» طرح ودیعه مسكن چه تأثیری دارد؟ «ایجاد تورم. طرف خانه را گذاشته 200 تومن می‌گوید خب برو 50 تومن وام بگیر 250 تومن». شما بازاری شما درباره كار دولت جدید در مسكن چه می‌گویید؟ «به نظرم فعلا ثبات نسبی داریم، چون قیمت دیگر جای اضافه‌شدن ندارد. شما بگو 100 تومن متری. كجا معامله می‌شود؟». ‌ قانونی در میانه؛ نگرانی از آینده از منظر كلی و نگاه از بالا به نظر تعیین سقف قانونی افزایش اجاره‌بها كارآمدی نسبی داشته است. هرچند آماری كه فعالان بازار، دولت و كارشناسان برای افزایش بها ذكر می‌كنند بالای 25 درصد است -می‌توان از مجموع صحبت‌ها میانگین 40 درصد را تخمین زد- اما به هر حال وضعیت به‌گونه‌ای است كه از افزایش 40درصدی خوشحال هم باید باشیم. اما سال آینده اگر قرار است چنین سقفی در كار نباشد آیا دولت جدید تمهیدات حمایتی برای مستأجر خانه‌به‌دوش كه در حال سرخوردن از شیب تهران است، اندیشیده است؟ یا برای دیگر كلان‌شهرهای ایران؟ شهرهای كوچك به جای خود. برنامه‌‌های بلندمدت و میان‌مدت به كنار. در كوتاه‌مدت و بعد از لغو قانون مردم با تورم غیرقابل پیش‌بینی كه كسی را جرئت به‌زبان‌آوردنش نیست چه كنند؟ ‌

ارسال نظر

 

آخرین اخبار